Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Возникает закономерный вопрос: можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это?
Скажем сразу: да, купить такую квартиру можно. А теперь разберемся подробнее.
Что значит "квартира в ипотеке"?
Если недвижимость была куплена с использованием ипотечного кредита, то до момента полного погашения этого кредита она находится в залоге у банка. Эта информация в обязательном порядке вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Наличие такой записи означает, что просто так продать квартиру нельзя. Росреестр, видя запись об обременении (ипотеке), не зарегистрирует переход права собственности к новому владельцу.
Как обычно происходит продажа такой квартиры?
В большинстве случаев стандартный путь для продавца — сначала полностью погасить свой ипотечный долг перед банком. После погашения банк направляет информацию в Росреестр, и запись об ипотеке (обременении) снимается. Только после этого квартира может быть продана «чистой», без долгов.
Значит, купить квартиру в залоге до снятия обременения нельзя?
Можно. И такие сделки происходят довольно часто. Их суть в том, что в договоре купли-продажи четко прописывается: деньги, полученные от покупателя, будут направлены продавцом на погашение его ипотечного кредита. Условно процесс выглядит так: деньги переводятся банку, банк снимает обременение, и сразу же регистрируется право собственности покупателя. Для безопасного проведения таких сделок крайне рекомендуется привлекать опытных юристов или риелторов, специализирующихся на таких сделках.
Упрощенный процесс с банками
Некоторые банки предлагают более простой и безопасный путь для продажи квартиры, находящейся в его ипотеке. Теперь продавцу не нужно заранее снимать обременение. Банк проверят все необходимые документы: по недвижимости, ипотечному договору, заемщику и закладной. Это делается для максимальной безопасности сделки и исключения возможных сложностей при снятии обременения. Затем, непосредственно в момент проведения сделки купли-продажи, банк дает официальное согласие на переход права собственности и сам направляет документы на регистрацию в Росреестр.
А если я хочу купить такую квартиру тоже в ипотеку?
В этом случае процесс становится еще проще. Если квартира уже находится в залоге у банка, а покупатель планирует в нем оформить ипотеку, то залог просто переоформляется на нового собственника. Банк берет все необходимые действия на себя. Процесс будет очень похож на оформление стандартной ипотеки:
- Подать заявку на ипотеку.
- Получить положительное решение банка. Собирать отдельный пакет документов для одобрения самой недвижимости не потребуется – банк уже проверил квартиру и документы продавца в рамках своей программы.
- Прийти в банк на сделку. Банк даст согласие на переход права собственности. На самой сделке документы будут отправлены в Росреестр для регистрации. После регистрации вашего права собственности и одновременного наложения нового обременения (вашей ипотеки) в пользу банка, происходит автоматическое погашение ипотеки предыдущего владельца (продавца).
Будут ли у меня проблемы из-за истории платежей продавца?
Причины продажи квартиры с ипотекой бывают разными: смена жилья из-за семьи, переезд, необходимость в крупной сумме или сложности с выплатами. Какой бы ни была причина продажи – после завершения сделки и регистрации вашего права собственности, никакие обязательства или долги предыдущего владельца (включая штрафы или неустойки по его старому кредиту) на вас не переходят. Ваши обязательства начинаются только с вашего нового ипотечного договора.
